JAKARTA - Pengetahuan ini sangat cocok bagi calon pengembang baru yang ingin berkecimpung di bisnis properti. Diantaranya, harus memahami 7 jenis perizinan sebelum mulai membangun hunian yang bakal dipasarkan sebagai proyek perdananya. Kendati aturan perizinan perumahan dimasing-masing daerah memiliki prosedur yang sedikit berbeda, tapi tak ada salahnya menggali informasi dan saran dari dinas terkait diwilayah tersebut. Nah, seperti apa tahapan perizinannya? Yuk simak ulasannya sebagai berikut;
1. IZIN PRINSIP
Izin ini dikeluarkan oleh BAPPEDA (Badan Perencanaan Pembangunan Daerah). Izin prinsip berisi persetujuan prisip bahwa lokasi yang kamu ajukan disetujui atau diberi izin untuk dibuat bangunan atau perumahan dengan syarat-syarat yang harus dipenuhi. Sebelum mendapatkan izin ini, kamu wajib menyampaikan proposal kemudian diuji oleh BAPPEDA dalam siding, komisi terkait dari Dewan Perwakilan Rakyat Daerah (DPRD). Lurah, camat serta tokoh masyarakat seringkali diundang untuk menghadiri sidang.
2. IZIN PEMANFAATAN TANAH (IPT)
IPT (Izin Pemanfaatan Tanah) merupakan syarat lain yang harus kamu urus. Syarat IPT terdapat dalam izin prinsip. IPT atau di daerah seringkali disebut IPPT (Izin Perubahan Tanah/Izin Perubahaan pemanfaatan Tanah) dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). IPT juga memuat penggunaan tanah dari pekarangan menjadi perumahan.
3. IZIN SITE PLAN
Izin site plan atau pengesahan site plan adalah syarat yang harus dilampirkan dalam izin prinsip. Diterbitkan oleh Dinas Kimpaswil (Permukiman, Prasarana, dan Sarana Wilayah). Site plan yang telah kamu rancang dalam suatu perencanaan lahan wajib disahkan oleh lembaga terkait. Kimpaswil akan memeriksa apakah susunan atau komposisi lahan yang ditujukan untuk kepentingan komersial dengan lahan fasilitas umum sudah sesaui ketentuan. Apabila sudah, maka pengesaha site plan tidak akan terkendala masalah.
4. IZIN PELL BANJIR
Izin ini dikeluarkan Oleh Dinas Kimpraswil.Terkait dengan rekomendasi ketinggian kawasan dari titik tertinggi banjir rata-rata di daerah tersebut. Tujuannya agar lokasi yang akan dibangun perumahan bebas banjir.
5. IZIN PENGERINGAN
Jika lokasi kamu bersertifikat sawah, maka wajib mengurus izin pengeringan. Meskipun fisik sawah sudah beruapa perkarangan.Izin ini diterbitkan oleh dinas pertanian setempat.
6. IZIN KETINGGIAN BANGUNAN
Jika properti yang hendak kamu bangun berdekatan dengan landasan udara pesawat terbang (bandara), wajib untuk mengurus izin tambahan ini. Izin ini dikeluarkan oleh pengelola bandara setempat. Terdapat batas ketinggian bangunan untuk radius tertentu di kawasan seputaran bandara. Bahkan, apabila lokasi merupakan daerah yang merupakan jalur lurus turunya pesawat, akan mengurus dan mendapatkan izin ini.
7. IZIN MENDIRIKAN BANGUNAN (IMB)
Antrian perizinan yang kelihatan panjang akan berujung pada turunya IMB.Terdapat 2 macam IMB yakni, IMB induk dan IMB pecah. Prinsip dasar IMB induk adalah IMB yang dikeluarkan untuk pemilik lahan induk, sedangkan IMB pecah adalah IMB yang sudah diatasnamakan konsumen.IMB dikeluarkan oleh Dinas Kimpraswil atau Dinas Cipta Karya atau bisa juga dikeluarkan oleh pelayanan terpadu satu pintu (PTSP), bahkan kelurahan atau kecamatan setempat juga berwenang.
Ketika membangun sebuah bisnis properti, ada banyak aspek yang harus diperhatikan. Salah satunya adalah soal perizinan yang terkenal sangat ribet. Bayangkan saja, setiap bisnis properti, setidaknya butuh 40 jenis surat izin yang harus didapatkan sebelum bisa memulai bisnisnya. Itu juga berlaku kalau kamu mau bisnis perumahan.
Membayangkannya saja sudah buat minat bisnis properti kendor. Namun itu cerita jaman dulu. Sekarang pemerintah semakin pro, hasilnya surat izin perumahan semakin sederhana. Tentu ini sejalan dengan program perumahan untuk rakyat.
Surat Izin Perumahan
Kini perizinan yang harus dilengkapi telah dipangkas dan menjadi hanya 8 izin saja. Hal ini sesuai dengan Memorandum of Understanding (MoU) yang ditandatangani oleh Menteri Dalam Negeri (Mendagri) bersama Menteri Agraria dan Tata Ruang, Menteri PUPR, dan para pengembang yang tergabung dalam Real Estate Indonesia (REI).
Tentu ini menjadi angin segar bagi kamu yang ingin berbisnis properti dibidang perumahan. Nah, apa saja surat izin perumahan tersebut?
1. Izin Lingkungan Setempat
Surat izin perumahan pertama yang harus kamu lengkapi ketika ingin membangun perumahan atau mengembangkan bisnis propertinya lainya adalah surat izin dari lingkungan setempat.
Pengurusan surat izin dari lingkungan setempat ini memiliki tujuan lebih dari sekedar mengurus surat, namun lebih bertujuan interaksi sosial. Istilahnya seperti seorang tamu yang sedang meminta izin pada pemilik rumah. Sehingga menjaga keterkaitan dengan masyarakat sekitar, agar saling menjaga sekaligus bekerjasama.
Karenanya saat mengurus surat izin yang satu ini tidaklah terlalu sulit dengan format khusus yang berbelit. Yang perlu dilakukan ialah pendekatan secara persuasif dengan mengedepankan komunikasi yang transparan. Selain itu, biaya yang dikenakan pun tak memiliki patokan yang umum, semuanya dilakukan sesuai kebijakan aparat setempat.
2. Keterangan Rencana Umum Tata Ruang (RUTR)
Ada beberapa kategori tentang izin tata ruang yang perlu diurus oleh pengembang mulai dari tingkat kabupaten, kota, provinsi, sampai tingkat nasional. Biasanya, surat izin ini berisi tentang rencana struktur bagunan dan juga pola bangunan yang diizinkan untuk dibangun oleh pengembang.
Dalam praktiknya, surat izin ini pun memiliki kaitan yang erat dengan surat izin lainnya yakni Surat Keterangan Rencana Kabupaten/Kota atau SKRK. Jadi diberikan atau tidaknya surat izin perumahan ini sangat erat kaitanya dengan tata ruang yang ada di tempat pembangunan.
Hal ini sesuai dengan Penjelasan umum poin 7 UU Tata Ruang. Disebutkan bahwa setiap pemanfaatan ruang harus dilakukan sesuai dengan rencana tata ruang yang telah diatur dan diterbitkan oleh Pemerintah dan Pemda sesuai kewenangannya masing-masing.
Ketika surat izin tersebut tidak dipenuhi oleh pengembang, maka pemerintah setempat bisa melakukan penindakan hingga pencabutan izin bahkan pembongkaran.
3. Izin Penggunaan Pemanfaatan Lahan (Pengeringan Lahan)
Surat izin selanjutnya yang tak kalah penting untuk dipenuhi oleh pebisnis properti ialah izin penggunaan pemanfaatan lahan. Ketika lahan yang dimaksud merupakan lahan persawahan atau tegal maka izin pemanfaatan lahan ini mutlak untuk dipenuhi. Sebab akan terjadi perubahan status lahan.
Surat izin tersebut kelak yang akan menjadi dasar penerbitan IMB (Izin Mendirikan Bangunan) maupun izin usaha. Selama lahan yang dimaksud dipergunakan sesuai fungsi dan juga peraturan yang telah ditetapkan oleh pemerintah setempat, izin ini pasti diterbitkan.
4. Izin Prinsip
Selanjutnya ada surat izin perumahan berupa Izin Prinsip. Surat izin ini juga harus dipenuhi pebisnis properti sebelum memulai usahanya. Badan yang mengeluarkan surat izin usaha ini adalah BKPM (Badan Koordinasi Penanaman Modal).
Setiap perusahaan yang bergerak di bidang pengembang properti maupun para investor yang hendak berinvestasi maupun memulai usaha di wilayah Indonesia wajib mengurus surat izin ini.
Surat izin prinsip ini mencakup beberapa lingkup yakni Prinsip Perluasan, Prinsip Penggabungan (Merger), serta Prinsip Perubahan. Nantinya jenis surat izin prinsip yang kamu buat adalah yang sesuai dengan posisi bisnis kamu saat ini.
5. Izin Lokasi
Sama seperti izin yang sebelumnya, izin lokasi merupakan salah satu izin yang cukup penting untuk dipenuhi seorang pebisnis pengembang properti. Surat ini sendiri diberikan ke perusahaan pengembang untuk pemanfaatan lahan yang diperlukan untuk usaha.
Izin tersebut juga berlaku sebagai ijin pemindahan hak sekaligus izin untuk penggunaan tanah di atas lahan tersebut demi keperluan usaha maupun kegiatan yang lain.
Segera setelah sebuah perusahaan pengembang menerima NIB atau Nomor Induk Berusaha, maka Izin Lokasi harus segera diurus sesuai dengan saran Badan Koordinasi Penanaman Modal.
6. AMDAL
AMDAL atau Analisis Dampak Lingkungan merupakan sebuah kajian mengenai dampak dari suatu usaha ataupun kegiatan terhadap kondisi di lingkungan sekitarnya.
Izin mengenai AMDAL ini sangat penting untuk dipenuhi supaya memberikan jaminan. Bahwa tidak akan ada gangguan pada lingkungan yang berada disekitar lokasi pembangunan perumahan tersebut. Biasanya, izin tersebut dikeluarkan oleh BLH melalui kepala daerah yang diambil beradasarkan evaluasi AMDAL.
Nah, untuk mendapatkannya pengembang harus membuat dokumen AMDAL saat pertama kali membuat perencanaan proyek perumahan. Supaya proyek pembangunan perumahan yang tengah berjalan tidak terkendala di tengah jalan hanya karena AMDAL yang tidak terpenuhi.
7. Perizinan Dampak Lalu Lintas
Andalalin atau yang kerap disebut Analisis Dampak Lalu Lintas merupakan kajian yang berhubungan dengan dampak lalu lintas yang mungkin ditimbulkan karena adanya sebuah kegiatan maupun usaha tertentu.
Kajian tersebut kemudian dituangkan dalam sebuah dokumen Andalalin yang didalamnya berisi perencanaan tentang pengaturan kondisi lalu lintas di sekitar proyek pembangunan tersebut. Izin ini dikeluarkan oleh Kementrian Perhubungan melalui dinas terkait.
8. Site Plan
Surat izin perumahan yang terakhir adalah izin Pengesahan Site Plan. Site Plan sendiri merupakan gambar dua dimensi yang berisi tentang detail rencana pembangunan dengan unsur penunjang yang berada dalam skala batas luas lahan tertentu. Izin ini diberikan untuk proyek yang memiliki luas lahan kurang dari 50 hektar.
Site plan diajukan ketika pengembang telah mengantongi izin pemanfaatan lahan, izin lokasi, maupun izin teknis yang lain. Biasanya lembaga yang menerbitkan adalah Dinas Kimpaswil (Permukiman, Prasarana, dan Sarana Wilayah).
Pemangkasan Izin Bukti Pemerintah Ingin Bisnis Properti Turut Berkembang
Itulah beberapa surat izin perumahan yang harus dipenuhi oleh pebisnis properti sebelum bisa menjalankan bisnisnya. Selain itu juga harus memenuhi surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).
Melalui peraturan baru yang ditujukan untuk pembangunan properti perumahan, dokumen Amdal hanya perlu diajukan satu kali saja. Sehingga dokumen Amdal pada saat pengajuan IMB ditiadakan.
Mengurus dokumen Amdal tentu bukan perkara yang singkat, setidaknya membutuhkan waktu hingga 3 bulan lamanya. Sehingga jika diharuskan untuk mengajukan lagi, tentu akan memakan waktu yang jauh lebih lama lagi. Semoga dengan pemangkasan beberapa izin mampu memacu berkembangnya program sejuta rumah dari pemerintah.